Grondbeleid

Op 4 februari 2016 heeft de gemeenteraad de Nota Grondbeleid vastgesteld. Onder grondbeleid wordt het volledige grondinstrumentarium verstaan waarover de gemeente beschikt om haar doelen te realiseren. In de Nota zijn twee routes opgenomen, facilitair passief en actief grondbeleid.

De gekozen hoofdroute is facilitair grondbeleid. Dit bestaat uit een passieve en een actieve variant. In de passieve vorm heeft de gemeente geen grondpositie en ook geen ontwikkelrisico. De gemeentelijke  rol is beperkt tot het toetsen en begeleiden van de planologische maatregel die nodig is voor het aangewezen bouwplan (afdeling 6.4 Wro c.a.). Hierbij is de gemeente wettelijk verplicht om kosten te verhalen op de initiatiefnemer. In eerste instantie door een (anterieure) overeenkomst te sluiten met een initiatiefnemer, dan wel door een exploitatieplan vast te stellen.

Daarnaast kan het zijn dat de gemeente wél regie wil voeren op de planologische ontwikkeling, maar niet de grondeigendom wil verwerven en geen ontwikkelrisico wil lopen. Dit is de actieve vorm. Deze variant is bijvoorbeeld gekozen voor de ontwikkeling van het terrein van de Marinierskazerne.

Binnen de gemeente is ook sprake van actief grondbeleid. Bij deze vorm heeft de gemeente een (eventueel nog te verwerven) grondpositie om zelf risicodragend te gaan ontwikkelen. Zij gedraagt zich dan als marktpartij. Bij deze variant is de gemeente in staat om maximaal sturing te geven om haar doelstellingen te behalen. De kosten van de gemeentelijke inzet worden opgenomen in de grondexploitatie van de locatie (de grondexploitaties in het MPG).

Om de ontwikkeling van het financiële resultaat en de risico's van grondexploitaties te kunnen volgen wordt jaarlijks per 1 januari het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) geactualiseerd en meegenomen in de P&C cyclus. Het effect van de actualisatie op de lopende meerjarenbegroting wordt verwerkt in de jaarrekening.

Op basis van het BBV worden de gemeentelijke grondexploitaties, dat zijn de gronden in eigendom van de gemeente, in exploitatie genomen. De gemeente stelt een bestemmingsplan op en verkoopt de opstal of grond en laat de gebiedsontwikkeling grotendeels bij de kopende (ontwikkelende) partij.

Bouwgronden In Exploitatie (Grondexploitaties):

De waardering van de in exploitatie genomen gronden is gebaseerd op de inzichten van januari 2023 en de daarbij behorende inschatting van uitgangspunten, parameters en risico’s. Uiteraard betreft dit een inschatting die omgeven is door onzekerheden, die jaarlijks, wordt herzien en waarbij de waardering in het komende jaar zowel positief als negatief kan uitvallen. Met name de combinatie van stijging van de kostenindex en verwachte daling van de grondprijsindex speelt een rol bij de grondexploitatie Trompplein/Breeschotenlaan. Het college is van mening dat op basis van de huidige informatie en inzichten de beste schatting is gemaakt voor de waardering van de in exploitatie genomen gronden.
Het college hanteert de volgende algemene uitgangspunten ten aanzien van haar schattingen:
• rentepercentage bedraagt 1,56%;
• kostenindexatie bedraagt 6%;
• opbrengstenindexatie bedraagt -1%;

Ten aanzien van de geraamde nog te realiseren kosten en opbrengsten heeft het college de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• de gemeente maakt dus in principe de gronden niet bouw- en woonrijp;
• de gemeente stelt het bestemmingsplan op en verkoopt de grond geschikt voor de bestemming, in de meeste gevallen ‘Wonen’;
• indien noodzakelijk voert de gemeente maatregelen en werken uit o.b.v. Wet Natuurbeheer en o.b.v. milieutechnische bodemonderzoeken;
• indien de gemeente (civiele) werken uitvoert laat ze hiervoor een kostenraming opstellen door een adviesbureau of een aannemer;
• de grondexploitatie Trompplein/Breeschotenlaan is vooralsnog in de huidige vorm gehandhaafd, naar verwachting zal later in 2023 een nieuwe grondexploitatie worden opgesteld op basis van de plannen die in het proces van Doe Maarn Mee zijn opgesteld.

Ten aanzien van de geraamde nog te realiseren opbrengsten heeft het college het volgende uitgangspunt gehanteerd:

• de gronden worden zoveel als mogelijk verkocht in de huidige staat;
• de begrote grondopbrengsten en de geplande afzet is mede gebaseerd op taxaties. De afzet van de grond zal gezien de huidige marktsituatie naar verwachting volgens planning kunnen verlopen;
• voor de grondopbrengsten maakt de gemeente gebruik van de residuele waarde methode op basis van getaxeerde verkoopprijzen.

In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties op de stand per 1 januari 2023 zijn de risico’s voor de grondexploitatie financieel gekwantificeerd. Deze risico’s maken onderdeel uit van de paragraaf Weerstandsvermogen en Risicobeheersing.